오늘 글은 그냥 재미로 보십시오.
그림을 보시면 미국 근원물가는 주거비물가와 밀접한 관련이 있음을 볼 수 있습니다.
주거비가 헤드라인물가에서 차지하는 비율이 35%이고 근원물가에서 차지하는 비율이 44%입니다.
이로 인해 근원물가mom과 주거비물가mom이 비슷하게 흘러감을 볼 수 있습니다.
그래서 근원물가 흐름을 알려면 주거비물가 흐름을 알아야 합니다.
주거비물가는 주택가격에 1년에서 1년반 후행하는 걸로 알려져 있습니다.
향후 주택가격을 알면 주거비물가흐름도 알 수 있습니다.
한국 부동산에 10년 주기설이 존재하는 것처럼 미국 부동산에는 18년 주기설이 존재합니다.
한국 부동산 10년 주기설에 대해 글을 쓴 적이 있습니다. (https://dunghead.tistory.com/536)
미국 부동산 가격에는 18년의 장기사이클이 존재하는 데 이것을 발견한 클라렌스 롱교수의 이름을 따라 롱 사이클이라 부릅니다.
이게 일생동안 2,3번 밖에 만나지 못하기에 대부분 사람들이 인식을 하지 못합니다.
롱교수는 1870~1960년까지만 연구를 했는데 이후 부동산 바닥을 예측해보면 1954년이 부동산 바닥 마지막이라 18년씩 더하면 1972년 1990년 2008년 2026년 2044년으로 볼 수 있습니다.
실제 미국부동산은 1960년대 후반부터 부동산가격이 하락해서 1972년에 바닥을 찍고 상승했고 1990년에 저축대부조합사태로 부동산거품이 꺼진후 이후 부동산 가격이 상승했습니다.
미국 부동산은 2007년부터 하락을 시작해서 2011년이 되어서야 반등하였습니다.
18년 주기설로 보면 미국 부동산은 2026년 전에 높게 가격을 유지하다가 이후 하락해서 바닥을 찍고 상승할 거라 볼 수 있습니다.
미국 주택가격은 22년7월부터 하락했다가 23년2월부터 상승하고 있습니다.
미국 부동산은 MBS시장 활성화로 장기 고정금리 대출이 가능해서 높은 기준금리에도 불구하고 주택가격이 선방하고 있습니다.
과거 낮은 고정금리로 30년 대출 받은 사람들이 집을 내놓지 않으니 주택매매시장에 공급이 부족해 집값이 오르고 있습니다.
그런데 18년주기설의 1972년, 1990년 전을 보면 주거비물가mom 근원물가mom이 높게 형성될 것을 볼 수 있습니다.
근원물가mom이 1972년전에는 0.3~0.7%, 1990년 전에는 0.3~0.5%로 형성되어 있습니다.
1990년 전에는 인플레조정 유가가 역사적으로 최저가격이었음에도 근원물가가 높아서 헤드라인 물가가 4%밑으로 내려오지 못했습니다.
반면 다른 18년주기설의 2008년 전에는 주택버블이 많이 껴있었음에도 주거비물가 근원물가가 높지 않았습니다.
이때는 구직자가 채용공고보다 인원이 많은 때라 임금이 높지 않은 것이 관련이 있지 않을까 생각하는데 왜 주거비물가는 높지 않았는지 이해가 가지 않습니다.
세를 살아야 할 사람들이 누구나 해주는 대출로 집을 사서인 것 같기는 합니다.
앞으로 18년 주기설에 해당되는 연도는 2026년입니다.
보통 18년 주기설에 해당되는 연도 전에 주택가격이 높은 것을 생각할 때 주거비물가와 근원물가도 높게 유지되지 않을까 생각합니다.
그전에 침체가 오지 않으면 높은 주거비물가와 채용공고가 구직자보다 많은 노동환경으로 근원물가도 높게 유지될 수 있을 것 같습니다.
근원물가가 높게 유지되면 1980년대 후반처럼 유가가 낮더라도 물가상승률은 3%이하로 지속적으로 내려오기 힘들 가능성이 있습니다.
물론 제 예상이 틀릴 수도 있습니다.
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