재미로 보는 한국 부동산 10년 주기설

상승	하락	장기정체
1965~67	1968,69	1970~74
1975~77	1978.79	1980~86
1987~90	1991,92	1993~2002
2003~2007	2008,09	2010~2013
2014~2020	2021,22	2023~

 

전국(파랑) 서울(주황) 2011.6=100

 

전국(파랑) 서울(주황) 2021.6=100

 

상승 하락 장기정체를 반복해온 서울 집값 글을 쓰고나서 표를 보니 한국부동산 10년 주기설이 떠올랐습니다.

그래프에 1996년에 아파트값이 반등하려다가 imf때문에 다시 하락한 것을 볼 수 있습니다. 

imf가 없었으면 집값이 상승했을 거라 생각합니다. 

 

1996년이 집값이 상승했다면 집값 상승 시작한 년도를 보니 1965년 1975년 1987년 1996년으로 10년 차이가 벌어지게 됩니다. 

그리고 imf로 집값 상승이 늦춰진 후 2003년부터 상승했는데 다시 10년 정도가 지나 2014년부터 상승합니다. 

미국에 부동산 18년 주기설이 있는 것처럼 한국에도 10년 주기설이 있나 하는 생각이 들었습니다. 

 

그런데 2014년 후에 2024년이 상승이 되야하는데 그러면 장기정체 기간은 짧아 지게 됩니다. 

다른 기간은 집값 상승기간이 3~5년이었던거에 반해 2014~2020년까지 집값 상승 기간이 7년이나 되어 길어졌습니다.

이는 코로나 때문으로 추정됩니다. 

 

그래프를 보시면 2018년 가울 이후로 아파트 값이 하락하는 것을 볼 수 있습니다. 

저때 집값이 하락한 것은 기준금리를 1.75%까지 올린 것이 영향이 제일 크다고 여겨집니다. 

 

한국기준금리

 

imf전만 해도 은행이 기업에 대출을 해주고 가계에는 대출을 잘 해주지 않았습니다.

imf후에 기업이 대출을 안 받아가니 이후 가계에 대출을 해주었는데 이자율이 지금에 비해서는 높은 편이었습니다. 

 

한국 부동산이 이자율에 민감해지기 시작한 것은 2010년 이후라고 여겨집니다.

2011,12년에 수도권 집값이 고전했는데 저때 금리인상을 5번 가져갔기 때문입니다.  

저때 물가가 높아도 미국이 높은 실업률 때문에 금리인상을 하지 않았고 유럽은 금리인상 2번 했다가 유럽재정위기를 얻어 맞았습니다. 

 

그러다가 유럽재정위기로 물가가 내려가니 금리인하를 하고 기준금리가 2.5%밑으로 내려가기 시작하면서 집값은 오르기 시작했습니다.

 

2018년에는 한국은행이 기준금리를 1.75%까지 올리자 집값이 하락하기 시작했습니다. 

그러다가 미국이 레포위기로 금리인하를 가져가니 한국은행도 기준금리 인하를 가져가서 기준금리가 1.5%밑으로 가니 집값은 하락을 멈추고 상승했습니다.

저는 2019년 상황이 1990년대 말이랑 비슷했을거라 생각합니다.

저때 미국 물가가 기준금리인하 영향으로 2020년 1월 2.5%까지 오르고 있었는데 이후도 계속 올랐을거라 생각을 하고 그래서 연준이 물가때문에 기준금리 인상을 가져갔을 거라 생각합니다. 

그러면 한국은행도 다시 금리인상을 가져가게 되고 기준금리가 1.75%를 넘으면 다시 집값은 하락했을 거라 생각합니다. 

 

그러면 상승은 2014~2017 하락은 2018,19,20 장기정체는 2021~2024이 되어서 다시 상승은 2024,25로 시작했을 것 같습니다.

그러나 imf로 주기가 늦춰진 것처럼 코로나로 이 주기도 늦춰지지 않았나 생각합니다.

코로나로 기준금리를 1%이하로 가져가니 집값은 폭발적으로 상승하여 상승기간이 4년에서 7년으로 연장되었습니다. 

 

앞으로 10년 주기가 계속 반복될지는 모르겠는데 높은 가계부채비율 때문에 2010년 이후 한국부동산은 기준금리에 민감해졌습니다.