[스크랩] 수요,공급을 통해 본 향후 집값 예측

제가 각 시장(상품,부동산,주식,외환,금융)별로 가격형성은 수요와 공급에 따라 결정된다는 것을 언급한 바 있습니다. 

(이 글을 이해하시려면 28949, 28945번 글을 읽으시면 도움이 되실 것입니다)

부동산시장의 가격형성도 예외는 없습니다. 앞으로 집값이 내릴지 오를지는 집값 수요와 공급 요인을 살펴보면 됩니다.

부동산거품과 부동산불패의 논쟁에서 가장 중요한 것은 앞으로의 수요, 공급이 어떠한 것인가입니다.

수요가 많다면 집값은 오를 것이고 수요가 적다면 집값은 떨어질 것입니다. 여기서는 가장 관심사인  수요,공급 요인에 대해 생각해보고자 합니다.

상품의 수요요인은 인구와 소득이고 공급요인은 설비투자에 따른 생산량이라고 언급한 바 있습니다.

아파트의 수요,공급요인도 마찬가지입니다. 여기서 한가지 수요요인에서 추가될 것은 금리입니다.

1. 수요요인

1) 인구

앞서 28949번글(상품의 가격형사(물가) 수요,공급요인)처럼 상품과 마찬가지로 부동산에도 주로 소비층은 30-50세사이의 젊은 층 인구가 중요합니다.

 

 

 

 

그러면 젊은 층 인구의 변동을 알면 집의 수요를 예측할 수 있습니다. 그림을 보십시오. 2000년에서 2004년사이 매년 젊은층 인구(30세-49세)는 30만이 늘었음을 알 수 있습니다.

 

제가 인구통계표를 보고 분석한 바로는 1985년이후 2004년까지 우리나라 30-49세 인구는 매년 30-40만이 늘었습니다. 이로인해 수요가 늘자 1980년대말에는 엄청 집값이 오르다 1995년까지 200만호 건설로 공급이 충분하여 90년대에는 집값이 안정되었습니다.

그러나 IMF영향으로 집 공급은 줄었고 2000년에는 15만호 밖에 공급이 안되었습니다. 참여정부시절도 아파트 공급은 적었다고 알고 있는데 구체적인 수치는 저도 잘 모르겠습니다.

결과적으로 젊은 층 인구(수요)는 느는데 공급은 적으니 집값은 2006년까지 하늘 높이 오를 수 밖에 없었습니다.

1980년말과 2000년대초중반까지 집값 거품 논쟁이 있었지만 수요과 공급 상으로는 집값은 오를 수 밖에 없었습니다.

 

그러면 앞으로 집의 수요는 어떻게 될까요? 이를 알기위해서는 30-49세 인구 변동을 예측해보면 됩니다.

 

젊은 층 인구는 2005,06년에는 매년 10만명 정도 늘어납니다. 그러다 2007년이후 변화를 맞게 됩니다. 그림을 보면 대한민국이 생긴 이래로 처음 2007년에 2만명 정도가 줄어들기 시작합니다. 그러다 2013년까지는 매년 2-8만정도  젊은 층인구가 줄어듭니다. 2016년까지는 매년 10만씩 줄고 2017년이후는 매년 20만씩 인구가 줄어듬을 보게됩니다. (향후 2032년이후는 매년 40만명씩 줄어듭니다.)

 

젊은 층 인구가 줄어듬을 볼때 집에 대한 수요는 줄고 집값은 떨어질 수 있음을 알수 있습니다. 인구감소 속도로 봐서는 집값은 2016년까지는 완만하게 떨어지다가 2017년이후는 급격하게 떨어질 것임을 알 수 있습니다.(2011년까지는 공급량이 적어서 떨어질 것 같지는 않습니다.) 

 

일본이 2005년도부터 전체인구는 감소하지만 1990년이후 45-50세 인구가 급격하게 감소하기 시작했습니다. 그러자 집값은 1990년 들어와서 폭락하여 지금까지 폭락하고 있습니다. 미국도 베이비붐세대가 은퇴하면서 45-50세 인구가 2007년이후 감소하고 있습니다. 2007년이후 미국도 집값이 폭락하고 있습니다. 

 

2) 소득

소득이 있어야 소비를 할 수 있고 집도 살 수 있습니다. 그러면 앞으로 사람들의 소득이 늘면 집값이 오를 것이라 생각할 수 있습니다.

소득이 늘고 있는지 아닌지는 저도 잘 모르겠습니다.

그러나 몇일전 비정규직은 늘고 있고 월급은 줄고있다는 뉴스도 있었습니다.

지금 도시민 1년 소득이 4000만원정도로 알고 있습니다. 서울 아파트값이 5억정도 하니 1년수입의 12배정도 됩니다.

부동산거품이 미국이 7배에서 무너졌고 일본이 9배에서 무너진 것으로 알고 있습니다. 우리나라도 위험해보입니다.

3) 금리

 

 

 

 그림을 보면 우리나라는 고금리때는 집값이 내리고 (1980년대후반은 예외) 저금리때는 집값이 올랐음을 알 수 있습니다. 대부분 사람들이 자기소득외에 은행에서 돈을 빌려서 집을 삽니다. 은행에 이자를 적게 주어야 집을 사는 것에 부담이 적고 저금리때 집에 대한 수요가 많을 수 밖에 없습니다.

지금도 저금리이기에 집값이 오를 수 밖에 없다고 생각할 수도 있습니다. 그러나 금리보다 중요한 것이 수요입니다. 수요중에서 가장 중요한 것이 젊은 층 인구수입니다.

젊은 층 인구수가 줄기에 금리가 낮아도 집값은 오르기 힘들다고 봅니다. 일본의 경우 0%대의 저금리임에도 젊은 층 인구가 주니 집값은 오히려 떨어지고 있습니다.

2. 공급

노무현정부시절 집값이 오르자 세금으로 잡으려 하고 공급은 실제 많이 하지 않았습니다. 그러니 집값이 오를 수 밖에 없었습니다. 제가 강조 하고 싶은 말은 ‘중요한 것은 수요와 공급’이란 점입니다.

그러자 임기말에 공급확대 정책으로 방향을 잡고 2기 신도시 계획을 세웁니다. 2기 신도시에 2012년경에 공급되는 것으로 알고 있습니다.

이명박정부들어서도 경기불황으로 2008년말에 집값이 떨어지는 것 같자 온갖 부동산완화정책을 내놓습니다. 그러자 2009년대도에 집값은 오르자 다시 공급확대를 발표합니다. 그것이 보금자리주택입니다. 보금자리 주택은 2013년이후에 공급되는 것으로 알고 있습니다.

 

2기신도시와 보금자리 주택으로 인해 제가 알기로는 2012년이후 수도권에 250만에서 350만 가구가 공급되는 것으로 알고 있습니다. 정확한 수치는 저도 잘 모르겠습니다.

 

1990년대에 200만가구가 공급되면서 40만의 매년 젊은 층인구가 생김에도 집값은 안정되었습니다.

2012년이후에 250만가구가 공급되는데 매년 젊은 층 인구는 줄게됩니다. 그러면 결과는 뻔하지 않겠습니까?  그것은 여러분 판단에 맡기겠습니다. 중요한 것은 가격형성은 수요와 공급으로 일어난다는 것입니다.

(저는 폭락론자도 상승론자도 아닙니다. 오직 수요,공급론자입니다).

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