한국 부동산 바닥은 2028~30년?

저는 부동산에 대해 잘 모르니 재미로 봐주시기 바랍니다. 

 

https://blog.daum.net/dunghead/374 에서 한국 부동산 바닥 2028~30년에 대해 글을 쓰기는 했는데

거기에 대한 부연 설명 글입니다. 

 

롱교수의 미국 부동산 가격의 18년 주기설에 대해 언급하였습니다. 

1870년에서 1960년사이에 18년주기의 가격 변동이 있었는데 그 이후로 부동산 바닥을 예측해보면

1972, 1990, 2008, 2026, 2044년이 됩니다. 

그런데 우연의 일치인지 1972 1990 2008년과 비슷한 시기에 미국 부동산 바닥이 왔습니다.

그래서 다음에는 미국 부동산 바닥은 2026년~28년이 되지 않을까 하는 글을 썼습니다. 

 

그런데 앞으로 경제 흐름을 보면 실제 이때 부동산 바닥이 올 것도 같습니다. 

미국 경제의 큰 흐름은 실업률에 잘 나타납니다. 

 

실업률

흐린 바탕으로 줄 쳐 있는 경기침체기 전에는 실업률 바닥이 온 것을 볼 수 있고

예외없이 완전고용인 실업률 4%이하를 찍으면 경기침체가 찾아왔습니다. 

 

올해 4,5월은 실업률 3.6%로 아직 바닥을 찍지는 않았는데 실업률과 비슷하게 움직이는 신규실업수당청구건수는

올해 3월에 바닥을 찍었기에 곧 바닥을 찍을 거라 생각합니다. 

그런데 실업률이 바닥을 찍고 바닥에서 0.3%로 오른 지점에서 s&p500고점인 경우가 많았습니다. (00년 07년-0.3,. 90년-0.5)

그리고 바닥에서 0.3%오른 지점부터 경기침체가 와서 이때부터 경기침체로 보기도 합니다. (0.5%부터로 보기도 합니다)

또 물가안정시기인 2020년을 빼고 고물가 실업률 상승의 경기침체가 지나가는데 1년 이상이 걸렸습니다.  

 

실업률 상승이 있는 경기침체는 2020년을 제외하고는 대부분 고물가(3%이상), 장단기금리역전이 있을 때 왔습니다. 

그리고 그래프를 보시면 1954 1990 2008년의 부동산 18년 주기는 실업률 상승 경기 침체와 같이 왔음을 볼 수 있습니다. 

1972년은 부동산 저점으로 알고 있는데 이때 1973년부터 경기침체라 이건 잘 모르겠습니다. 

 

연준에서도 3월 fomc때는 내년 내후년 실업률 상승 전망이 없었는데 이번 6월 fomc때는 내년 3.9%, 후년 4.1%로 

실업률 상승 전망을 하였습니다. 

즉 연준에서도 내년부터 경기침체가 온다고 전망함을 볼 수 있습니다. 

 

올 하반기때 실업률이 바닥을 찍는다면 2023년에 경기침체가 시작된다 예상이 되는데 이는 2007년과 비슷합니다.

그리고 경기침체가 본격적이었던 2008년은 2024년과 시기가 비슷해질 것 같고

미국의 부동산 가격 바닥이었던 2010,11년은 2026~2028년과 비슷해 질 것 같습니다. 

미국 부동산 18년 주기와 맞아 떨어짐을 볼 수 있습니다. 

 

한국 부동산 가격 주기는 잘 모르겠는데 분명한 것은 한국 자산 시장은 imf이후 미국 시장의 영향을 많이 받고 있습니다. 

실제 2010~12년 미국 부동산이 바닥을 찍은 후 한국 부동산도 2013,14년에 바닥을 찍었습니다.

그러면 미국 부동산 가격이 2026~28년 사이에 바닥을 찍는다면 한국 부동산은 2028~30년 사이에 

바닥을 찍을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다. 

 

경기침체가 오더라도 한국 부동산의 공급이 부족해서 별 영향이 없을 거란 말도 있고 저도 이 말은 일리가 

있다고 생각합니다.

그런데 코스톨라니의 투자총서를 보면 "단기적 그리고 중기적으로는 심리학이 증권시장의 90%를 결정한다.

그러나 장기적으로는 근본적 이유들이 보다 큰 역할을 한다. 

내 생각으로는 중기적 주식 거래의 경향은 돈과 상상력이라는 요소가 경제기초지표보다 훨씬 중요한 역할을 한다."

라고 하였습니다. 

코스톨라니는 주식에 대해 애기했지만 이건 원자재 부동산 같은 자산시장에도 적용이 되는 것 같습니다. 

자산 가격은 장기적으로 수급에 의해 결정되지만 단기 중기적으로 심리와 유동성에 의해 좌우됩니다.

특히 실업률이 상승하는 경기침체기, 심리가 위축되고 유동성이 마르는 경기침체기에는 더 그렇습니다. 

 

부동산을 잘 모르는 사람이 애기하는 거니 심각하게 받아들이지 마시고 재미로 봐주시기 바랍니다. 

 

첨언) 2026년이후에도 공급이 부족하다면 26년부터 반등할 수도 있을 것 같습니다.