주택가격과 주거비물가

케이스쉴러주택가격지수

 

연방주택금융청 주택가격지수

 

케이스쉴러주택가격지수가 하락했다가 상승해서 내년 상반기 근원물가에 영향을 줄 수 있다는 글을 쓴 적이 있습니다. 

 

케이스쉴러 주택가격지수는 작년7월부터 하락했다가 올해2월부터 상승하였습니다. 

그런데 FHFA(연방주택금융청) 주택가격지수를 보면 작년 주택가격이 많이 하락한 것 같지 않아보입니다. 

 

그런데 제가 오류를 저지른 게 주택가격지수와 주거비 물가상승률을 비교할 것이 아니라 주택가격지수 전년동월비와 주거비 물가상승률을 비교했어야 합니다. 

그래서 케이스쉴러주택가격지수 전년동월비와 주거비 물가상승률을 그래프로 그려봤습니다. 

 

케이스쉴러주택가격지수 전년동월비(파랑,좌), 주거비물가상승률(빨강,우)

 

그래프를 보시면 89년 01년 05년부터 하락한 케이스쉴러주택가격지수 전년동월비 하락기간과 이후 1년~1년반의 시차를 두고 하락한 주거비물가상승률 하락기간이 비슷합니다. 

89년5월이후 케이스쉴러주택가격지수 전년동월비가 2년 정도 하락했는데 이후 1년반 후에 주거비물가상승률도 2년 정도 하락했고 

01년1월이후는 둘다 1년 정도 하락, 05년10월이후는 둘다 3년 정도 하락했습니다. 

케이스쉴러주택가격지수 전년동월비가 하락한 후 1년(01년)에서 1년반(89년,05년) 후에 주거비물가상승률이 하락하였습니다. 

 

케이스쉴러주택가격지수는 작년7월부터 하락한후 올해2월부터 상승했지만 전년동월비는 작년4월부터 하락한 후에 올해6월부터 상승하였습니다. 

그러자 1년의 시차를 두고 올해4월부터 주거비물가상승률은 하락하기 시작했습니다. 

그러면 주거비물가상승률이 계속 하락하다가 1년 시차 후인 내년 4~6월부터 주거비물가상승률이 하락을 멈추고 상승 또는 횡보할 가능성이 많아 보입니다.  

 

그래프를 보시면 지금 주거비물가상승률이 하락한다고 해도 과거에 비해서는 상당히 높은 편입니다.

23년10월 주거비물가상승률은 6.73%입니다.

하락한다고 해도 높은 수준을 유지할 가능성이 많아 보입니다. 

하락해도 1980년대 후반의 주거비물가상승률 5%대는 될 것 같습니다. 

특히 내년 4~6월 이후 고용이 괜찮다면 주거비물가가 근원물가에 영향을 어느 정도 미칠지. 근원물가는 헤드라인물가에 어느 정도 영향을 미칠지 지켜봐야 할 것 같습니다. 

 

그런데 어제 글에도 썼지만 역기저효과때문에 내년 상반기에는 cpi mom이 평균 0.25%(연3.04%) 정도만 나와도 물가상승률이 3%이하에 머물 가능성이 많은게 변수이기는 합니다. 

이런 경우가 발생하면 주가지수에는 긍정적으로 작용하고 연준은 더이상 금리인상은 하지 않을 것입니다.  

그런데 1980년대 후반과는 달리 주거비물가때문에 근원물가가 높음에도 헤드라인물가가 3%이하로 잘 내려올지는 두고 봐야 할 것 같습니다.

저는 어떻게 될지 모르겠습니다.