부동산 가격의 장기사이클

18년4개월의 부동산 가격 사이클

케이스-실러 주택지수(녹,우) 케이스-실러주택지수증감률(빨,좌) cpi중 주거비증감률(파,좌)

부동산은 관심밖이라 부동산에 대한 글을 쓴 적은 없는데 켄 피셔의 1987년 저 'the wall street waltz' 중에서

재미있는 내용이 있어 가져왔습니다.

cpi중 주거비증감률은 1990년이전에는 fred에 주택에 대한 자료가 유일하게 cpi중 주거비 밖에 없어

가져왔습니다.

cpi중 주거비는 실제 주택가격지수에 18개월 후행하는 편입니다. 

 

부동산 가격에는 18년의 장기사이클이 존재하는 데 이것을 발견한 클라렌스 롱교수의 이름을 따 

롱 사이클이라 부릅니다.

이게 일생동안 2,3번 밖에 만나지 못하기에 대부분 사람들이 인식을 하지 못한다고 합니다. 

 

그림을 보시면 18년 주기로 부동산 가격의 변동이 옴을 볼 수 있습니다. 

저 그림에는 1870~1960년까지만 표시되어 있는데 부동산 시장의 바닥을 이후 예측해보면 

1954년이 부동산 바닥 마지막이라 18년씩 더하면 1972년 1990년 2008년 2026년 2044년으로 볼 수 있습니다.

 

켄 피셔가 책을 쓸 때가 1987년인데 실제 1960년대 중후반부터 부동산 가격이 하락했는데

1972년부터 주택가격이 바닥을 찍고 상승했다고 적었습니다.

그리고 앞으로 부동산을 사려면 1990년 이후를 노리라고 책에 적어 놓았습니다.

실제 미국 부동산은 1990년에 주택대부조합사건으로 거품이 꺼졌다가 1990년 이후에 바닥을 찍고 

오르기 시작했습니다.

1990년은 전세계 부동산에 거품이 꺼지던 시기였습니다. 

 

이후 내용은 제가 적는 내용인데 부동산은 2006년 꼭지를 찍고 하락했다가 2010~12년에 바닥을 찍고

상승하였습니다. 

18년 주기로 앞을 예상해보면 앞으로 1,2년 후에 미국 부동산은 꼭지를 찍고 내렸다가 2026~28년에

바닥을 찍고 상승할 것을 짐작할 수 있습니다. 

 

제가 이 내용을 가지고 오는 것은 18년을 강조하기 위해 가져온 것은 아니고 경제나 자산시장은 계절처럼

사이클을 갖고 순환하는 것을 강조하기 위해 가져왔습니다. 

 

항상 우상향하고 지난 100년간 세후 연8%의 평균수익률을 자랑하는 미주가지수도 쭉 우상향 했던 것은 아니고

사이클에 따라 움직이며 올랐습니다. 

짧은 사이클은 ism제조업pmi나 경기선행지수에 잘 나타나는 것 같은데 짧은 사이클에서는 10~20%조정장이 왔고

긴 사이클은 실업률이나 10년2년물장단기금리차에 잘 나타나는데 긴 사이클에서는 30~50%하락장과 만나는

것 같습니다. 

 

한국 부동산은 모르겠는데 일방적인 우상향보다는 미국 부동산처럼 사이클에 따라 움직이는 것인지 아닌지

잘 모르겠습니다. 

분명한 것은 imf이후에는 한국 자산시장은 미국의 영향을 많이 받고 있습니다.

미국 부동산이 2011,12년에 바닥을 찍었는데 한국 부동산은 2013.14년에 바닥을 찍은 것으로 알고 있습니다.

그러면 미국 부동산이 앞으로 2026~28년에 바닥을 찍고 오른다면 한국 부동산은 하락했다가 2028~30년에 바닥을 찍고

오를 수도 있을 것 같습니다.